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Droit du crédit immobilier et droit bancaire

Auteur : PASQUIER-TAVERNE Marie-Caroline
Publié le : 20/08/2014 20 août août 08 2014
Actualités du cabinet
Particuliers / Consommation / Contrats de vente / Prêts

La cour de Cassation vient de rendre un arrêt important dans le domaine du crédit immobilier, qui s’inscrit dans la tendance du renforcement de la protection de l’emprunteur du crédit immobilier.Procédure de saisie immobilièreUn arrêt majeur : 1ère civ. 10 juillet 2014 n°13-15.511 La cour avait amorcé cette tendance par un précédent arrêt du 28 octobre 2012, qui avait décidé que les crédits immobiliers relevaient du champ d’application de l’article L. 137-2 du code de la consommation, qui dispose que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

Ce second arrêt, rendu le 10 juillet dernier (Civ. 1re, 10 juill. 2014, n°13-15.511) à paraître au Bulletin, clarifie les règles en matière de prescription des créances résultant d’un crédit immobilier.

Il est désormais certain que le prêteur perd la maîtrise du point de départ du délai de prescription qui ne résulte plus du mécanisme conventionnel de la déchéance du terme.

Cet arrêt rappelle en outre que le point de départ du délai de prescription biennale de l’article L137-2 se situe à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Enfin l’arrêt rappelle en filigrane que la reconnaissance par les emprunteurs de leur créance interrompt la prescription.

Ainsi les versements de l’emprunteur défaillant n’ont plus d’effet interruptif mais retardent seulement le point de départ de ce délai.

Il est rappelé que l’article 2240 du code civil dispose : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».

La reconnaissance de sa dette par l’emprunteur qui à la suite d’une mise en demeure se contenterait de demander des délais pour rembourser interrompt donc le délai de prescription, et un nouveau délai de deux ans recommence à courir à compter de cette reconnaissance.

Quant au paiement partiel, par exemple lorsque le paiement ne porte que sur les intérêts il est une reconnaissance manifeste des droits de son créancier, et en cela est interruptif de prescription par application des dispositions citées.

Par ailleurs, dans l’arrêt du 10 juillet il est fait référence au « premier incident de paiement non régularisé », au sens des dispositions de l’article L. 311-52 du code de la consommation, relatif au délai de forclusion biennale des crédits à la consommation.

Or, en matière de forclusion biennale, chaque paiement s’impute en priorité sur les échéances les plus anciennes, par application de l’article 1256 du code civil. Ainsi, les versements qu’accomplit le débiteur défaillant n’ont pas pour effet d’interrompre le délai mais, en régularisant une partie de l’arriéré, de retarder son point de départ à la première échéance impayée après imputation des paiements.

Ainsi les paiements ne revêtent pas un effet interruptif classique faisant courir un nouveau délai à chaque paiement, puisqu’il prend date à l’échéance impayée la plus ancienne...

L’établissement préteur devra donc veiller à déterminer avec le jeu de l’article 1256 du code civil, la date du premier incident de paiement non régularisé pour la bonne computation du délai de prescription de son action.
Il faut donc être particulièrement vigilant en cas de défaillance de l’emprunteur puisque le délai de 2 ans est très vite expiré.

De manière générale, il est vivement conseillé aux établissements bancaires de pratiquer des tentatives d’exécution forcées autre qu’une procédure de saisie immobilière, en parallèle à celle ci ; en effet si le commandement interrompt la prescription, en cas de caducité du commandement (pour absence d’enchère par exemple), il perd son effet interruptif, et la créance peut alors se trouver définitivement éteinte...



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